Verkehrswertermittlung

Häufig taucht die Frage auf, ob denn auch der tatsächliche am Markt zu erzielende Preis einer Immobilie ermittelt wird.

Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) von Grundstücken durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag), im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Bei einer Verkehrswertermittlung wird entsprechend o.g. Definition nicht ein abstrakter Wert errechnet, sondern der am wahrscheinlichst zu erzielende Preis zum Bewertungsstichtag geschätzt.

Die marktgerechte Bewertung von Immobilien erfordert ein hohes Maß an wirtschaftlichen, bautechnischen und rechtlichen Kenntnissen sowie eine entsprechende langjährige praktische Erfahrung in diesem Sachgebiet. Zudem ist die aktuelle Entwicklung auf dem Immobilienmarkt zu berücksichtigen.

Im Gutachten werden die wertrelevanten Zustandsmerkmale einer Immobilie wie z. B. Objektlage, bauliche Ausnutzung, Zustand und Ausstattung der baulichen Anlagen (z.B. auch Baumängel oder überdurchschnittliche Instandhaltung), bestehende Nutzung, bestehende Miet- bzw. Pachtverträge sowie ggf. grundstücksgleiche Rechte und Belastungen etc. beschrieben.

Aus diesen Zustandsmerkmalen und mit verschiedenen Wertermittlungsverfahren  wird unter Berücksichtigung der Marktlage für das spezifische Objekt der Verkehrswert abgeleitet.

Der Verkehrswert ist mit Hilfe geeigneter Verfahren zu ermitteln. Neben den in der  Wertermittlungsverordnung genannten üblichen Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) können auch andere Wertermittlungsverfahren angewandt werden, wenn diese zu sachgerechten Ergebnissen führen und das Wertbild nicht verzerren.

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmen.

Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch Vergleichsfaktoren ( z.B. € / m² Wohnfläche) aus Kaufpreisen gleichartiger Grundstücke herangezogen werden. 

Das Vergleichswertverfahren wird angewandt, wenn sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert. Es ist das Regelverfahren für die Ermittlung des Bodenwerts unbebauter als auch des Bodenwerts bebauter Grundstücke.

Das Ertragswertverfahren ist vor allem für Verkehrswertermittlungen von Grundstücken heranzuziehen, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Hinblick auf ihre Rentierlichkeit gehandelt werden (z. B. Mietwohnhäuser, Gewerbeimmobilien, Sonderimmobilien).

Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale, der Sachwert wird als Summe von Bodenwert und Zeitwert der baulichen Anlage ermittelt.

Das Sachwertverfahren steht im Vordergrund, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr der verkörperte Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.

Beim Ertragswertverfahren werden nachhaltig erzielbare Reinerträge unter Abzug einer angemessenen Bodenwertverzinsung im Regelfall über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen unter Zuhilfenahme des marktbezogenen Liegenschaftszinssatzes kapitalisiert und mit dem Bodenwert addiert.

Insbesondere bei Anwendung des Sach- oder Ertragswertverfahrens führen die Verfahren nicht unmittelbar zum Verkehrswert, sondern lediglich zum Ertrags- oder Sachwert.

Der Verkehrswert wird aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Berücksichtigung der Lage auf dem regionalen Grundstücksmarkt abzuleiten.

Für eine sachgerechte Wertermittlung sind eine Reihe von Unterlagen erforderlich:

z. B.

• Grundbuchauszug
• Liegenschaftskarte
• Grundrisse und Höhenschnitt
• Teilungserklärung
• Bebauungsplan
• Miet- Pachtverträge
• Erbbauverträge
• Teilungserklärung

Die für Ihr Bewertungsobjekt erforderlichen Unterlagen werden üblicherweise im Gespräch abgeklärt und ggf. nach Absprache vom Sachverständigen beschafft.